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買房更有保障!張家界新建商品房預售資金監管辦法出臺!

2019-10-12 00:00:00 作者:城建信息網 來源:張家界房產網 點擊 評論

買房最怕碰到“爛尾”

張家界市住建局
即將啟動新政讓市民買房更有保障!


2019年12月1日起,張家界將正式施行《張家界市新建商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱辦法)。


購房人繳納的商品房預售資金,必須全部直接存入商品房預售合同載明的監管專用賬戶。開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。

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本辦法所稱新建商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)預售在建商品房,按照合同約定收取的全部房價款,包括定金、首付款、按揭貸款、房價款(含一次性付款和分期付款)。


張家界市行政區域內商品房預售資金的繳存、使用及監督管理適用本辦法。


市、區(縣)住房和城鄉建設主管部門


為預售資金監管機構,負責監督指導所轄行政區域內新建商品房預售資金的監督管理,依法查處開發企業使用商品房預售資金過程中違規行為。


中國人民銀行張家界市中心支行、中國銀行保險監督委員會張家界監管分局


負責監督指導商品房預售資金監管商業銀行(以下簡稱“監管銀行”)執行商品房預售資金監管的相關規定。


為什么制定出臺《張家界市新建商品房

預售資金監督管理辦法(試行)》?


預售資金監管事關購房者切身利益,事關房地產金融風險防范,事關房地產市場穩定。為維護預售商品房交易雙方當事人的合法權益,規范商品房預售資金的監督管理,促進房地產市場健康發展。


根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)、《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)、《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)等規定精神,結合張家界市實際,制定本辦法。


關于監管賬戶的設立與撤銷如何制定?


一個商品房預售許可證對應一個監管帳戶。


一旦確定預售資金監管銀行,開發企業、監管銀行、監管機構三方應及時簽訂《張家界市新建商品房預售資金監管協議書》(以下簡稱監管協議),開設監管專用賬戶,該賬戶不得支取現金,也不得開通網銀。


監管賬戶設立后,開發企業因特殊原因申請變更的,應與原監管銀行協商一致后到監管機構備案,經主管部門審核通過后,重新簽訂監管協議,并將原監管賬戶的結余資金轉入新的監管專用賬戶,變更期間,暫停項目網上簽約。


購房人繳納的商品房預售資金,必須全部直接存入商品房預售合同載明的監管專用賬戶。開發企業不得以任何形式直接收存預售資金。


開發企業完成商品房首次登記后,應向監管機構提交解除監管的申請和有關證明材料,監管機構審核通過后,應當通知監管銀行,終止對監管專用賬戶資金的監管。


新建商品房預售資金在辦法里

如何分類?標準如何制定?


新建商品房預售資金監管,分為重點監管資金和非重點監管資金。


重點監管資金


重點監管資金是用于購置本項目建設必需的建筑材料、設備、支付項目建設的施工進度款及其他相關費用的資金。


非重點監管資金


除此范圍以外的是非重點監管資金,開發企業根據需要優先用于償還本項目開發貸款及本項目開發。


開發企業辦理商品房預售許可證時,開發建設的商品房主體工程達到結構封頂的,重點監管資金標準為項目總預售款的15%;


對項目主體工程達到項目50%的,重點監管資金標準為項目總預售款的20%;


其他情形的,重點監管資金標準為項目總預售款的25%。


同時滿足以下條件的開發企業,下年度可免去項目主體工程進度和工程款支付情況核查,按項目總預售款的10%核定重點監管資金。


01 上年度未出現稅收違法行為且上一評價年度納稅信用評價結果為A級的房地產開發企業;


02 上年度商品房銷售面積達10萬平方米,或近三年內商品房銷售面積達30萬平方米且未出現失信行為的房地產開發企業。


開發企業申請與撥付監管資金

需要的條件?


開發企業需要使用重點監管資金的,應當向監管銀行提出申請,并根據下列不同申請款項提供相應的材料:


1 申請購買建筑材料、設備款的,提供購銷合同;

2 申請施工進度款的,提供項目監理單位出具的建設工程形象進度及其造價證明;

3 申請設計、監理等相關費用的,提供相關合同或者繳納證明;

4 申請法定稅費的,提供相關通知證明;

5 申請撥付不可預見費用的,提供相關通知證明。


開發企業應當按照開發建設預售項目工程進度,以每棟樓為單位,向監管機構申請撥付重點監管資金,具體節點為:


1 取得《商品房預售許可證》后,建成層數超過規劃設計總層數三分之一以上不到一半的,可以申請不超過重點監管資金核定總額40%的資金額度;

2 建成層數達到規劃設計總層數一半的,可以申請重點監管資金核定總額60%的資金額度;

主體封頂的,可以申請不超過重點監管資金核定總額80%的資金額度;

外墻裝修落架的,可以申請不超過重點監管資金核定總額90%的資金額度;

通過項目竣工驗收備案的,可以申請不超過重點監管資金核定總額95%的資金額度;

6 完成項目不動產登記權首次登記,全額使用剩余的重點監管資金。


監管賬戶內預售資金超過重點監管資金標準的,房地產開發企業可以向監管機構申請使用非重點監管資金。


預售資撥付


監管機構應當自受理開發企業用款申請之日起2個工作日內完成對申請材料的審核工作,對符合撥付條件的應當及時出具同意撥付證明。對不符合撥付條件的,應當向開發企業出具商品房預售資金不予撥付通知書。


監管銀行應當按照監管協議中約定的方式,依據監管機構的同意撥付證明,在接到撥付款憑證后2個工作日內完成監管資金的撥付工作。


針對違反預售資金監管義務的三方責任,

《辦法》有哪些約束或者懲戒措施?


開發企業:


開發企業有下列行為的,由監管機構責令其限期整改:


(一)未按規定將商品房預售資金存入監管專用賬戶的;

(二)以收取其他款項為名變相逃避監管的;

(三)提供虛假資料騙取工程建設資金的;

(四)未按規定進行商品房預售合同網上備案和登記,并私自收取房價款未存入監管專用賬戶的;

(五)未將新建商品房預售資金用于有關工程建設的;

(六)直接收取商品房預售資金的。


整改期間由監管機構通知監管銀行停止撥付新建商品房預售資金,暫停該項目商品房預售合同網上備案。同一項目分期開發的,停止該項目后期的商品房預售許可辦理,并作為不良行為記錄記入企業信用檔案和人民銀行征信系統。


監管銀行:


監管銀行未按監管協議約定履行資金監管義務,未及時將房價款轉入專用賬戶,未及時撥付或擅自撥付預售人監管賬戶內款項,未將購房貸款直接劃轉至監管專用賬戶的,由貸款銀行在一周內追回并存入監管賬戶,逾期未追回的,監管機構暫停與該銀行簽訂新的監管協議。


給監管機構造成損失的,銀行依法承擔法律責任。對監管銀行提供虛假施工形象進度證明材料的,一經發現,由其主管部門追究現場查勘人員責任,并停止監管銀行業務。


監管機構:


監管機構工作人員在商品房預售資金監管工作中要嚴格履行工作職責,因玩忽職守、徇私舞弊,有應當核準撥付而不及時核準,不應當核準撥付資金而核準等情形的,依法予以行政處分,涉嫌犯罪的,依法追究刑事責任。


預售資金監管如今已成為焦點,也顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。此監管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預售款不得他用,一些開發商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷,盡快回籠資金。


這對購房者而言,自然是利好消息。促進房地產市場健康發展,保障群眾的合法權益,張家界市住建局一直在行動!

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